Un CKD es un instrumento de inversión mexicano emitido a través de un fideicomiso y listado en la Bolsa, diseñado para financiar proyectos de largo plazo. Los CKDs canalizan recursos a sectores como infraestructura, bienes raíces e iniciativas de capital privado, proporcionando capital para impulsar su desarrollo. A diferencia de una acción tradicional, un CKD tiene un rendimiento variable ligado al éxito de los proyectos subyacentes y un plazo de vida definido, funcionando como un vehículo para que inversionistas participen en proyectos con horizontes amplios.

El 18 de diciembre de 2020, se celebró el Contrato de Fideicomiso Irrevocable denominado "Fideicomiso Finsa CKD III F/4100" para la Emisión de Certificados Bursátiles fiduciarios de desarrollo, con vencimiento y vigencia de 10 años.

Fideicomitente y Fideicomisario en Segundo Lugar: Finsa Real Estate Management III, S. de R.L. de C.V. y sus cesionarios permitidos.
Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los Certificados Bursátiles.
Fiduciario: Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero.
Administrador: Finsa Real Estate Management III, S. de R.L. de C.V.
Representante Común: Monex Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero.

El Fideicomiso, a través de los Vehículos de Inversión ha realizado operaciones de inversión que incorporan inmuebles a su “Portafolio" mediante la siguiente estrategia de negocio: Adquisición de Inmuebles Industriales construidos por el propietario y arrendados al mismo después de la compra (SLB), compra/construcción de edificios industriales para arrendamiento a la medida de los requerimientos del cliente (BSL), adquisición de Inmuebles ya construidos para arrendamiento a un tercero (OPA), construcción de edificios industriales para inventario (MTB) y la adquisición de terrenos para desarrollo de lotes industriales (LB).

El propósito del Fideicomiso es invertir en Vehículos de Inversión, que a su vez realizarán Inversiones para desarrollar, adquirir, diseñar, construir, mantener, operar, administrar, renovar, expandir y financiar Inmuebles Industriales que cumplan con los Lineamientos de Inversión. El fideicomiso busca formar un portafolio clase "A", de edificios industriales diversificado, tanto en el ámbito geográfico como en el ramo industrial. El mercado objetivo se ubicará en los estados, corredores logísticos e industriales y regionales importantes como: Nuevo León, Ciudad de México, Jalisco, Baja California, Chihuahua, Coahuila, Sonora, Querétaro, Puebla, San Luis Potosí, Aguascalientes, Guanajuato, Tamaulipas, Sinaloa, Durango, Estado de México, Hidalgo, Tlaxcala, Quintana Roo, Yucatán, Veracruz, entre otros.

El período de inversión será de 4 años, contados a partir de la celebración de contrato del fideicomiso, en el entendido que el periodo de inversión podrá extenderse, previa aprobación del Comité Asesor, por un período adicional de un año.

El CKD de FINSA Portafolio III está enfocado en proyectos inmobiliarios industriales. Esto significa que los recursos del fideicomiso se invierten en la adquisición, desarrollo y operación de naves industriales, parques logísticos y otros inmuebles industriales de clase A en mercados estratégicos de México. Por ejemplo, FINSA ya ha desarrollado portafolios previos de CKD con alrededor de 1.8 millones de pies cuadrados en edificios industriales de primer nivel, ubicados en plazas como Monterrey, Tijuana, Ciudad Juárez, Saltillo, Reynosa, entre otras. La estrategia busca aprovechar el crecimiento del sector manufacturero y logístico del país, apoyándose en la amplia experiencia de FINSA en el desarrollo de parques industriales.

El administrador del CKD FINSA Portafolio III es FINSA, a través de su entidad gestora dedicada (Finsa Real Estate Management III, S. de R.L. de C.V.), y el fiduciario del fideicomiso es un banco (por ejemplo, Banco Invex) encargado de custodiar los activos. En cuanto al gobierno, las decisiones clave de inversión y desinversión son aprobadas por un Comité Técnico del fideicomiso, que está conformado por representantes de FINSA e inversionistas (incluyendo miembros independientes). Este comité supervisa la actuación del administrador y vela por los intereses de los tenedores, teniendo la facultad de solicitar al administrador información relevante de los proyectos antes de tomar decisiones importantes. Adicionalmente, los tenedores de los certificados cuentan con derechos a través de Asambleas de Tenedores, donde pueden votar asuntos trascendentales (como reemplazar al administrador o modificar el fideicomiso), asegurando un gobierno corporativo transparente y equilibrado.

Los rendimientos de un CKD se distribuyen a los inversionistas en función de los flujos y ganancias que generen los proyectos, conforme a lo establecido en el contrato del fideicomiso. A diferencia de un bono, un CKD no paga intereses fijos predeterminados; en su lugar, las distribuciones provienen del usufructo, rentas o plusvalías de los activos del portafolio. Por lo general, cuando hay recursos para repartir, primero se devuelve el capital aportado a los tenedores y se cumple con un rendimiento preferente acordado. Después de alcanzar ese umbral, las utilidades excedentes se reparten entre los inversionistas y el desarrollador/administrador según la estructura definida (esquema conocido como waterfall). En resumen, los inversionistas reciben pagos variables y no periódicos, alineados con el desempeño real de las inversiones del CKD.

El CKD FINSA Portafolio III cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) bajo la clave FNSA3CK (series 21D, 21-2D y 21-3D). La BMV confirmó su listado el 28 de enero de 2021 y mantiene la ficha del emisor activa. Este CKD no está listado en BIVA; por lo tanto, su negociación se realiza en la BMV. Puedes operarlo a través de cualquier casa de bolsa con acceso a la BMV (la gran mayoría en México).

El desempeño del CKD se puede monitorear tanto en el mercado bursátil como a través de los informes financieros oficiales. Por un lado, al cotizar en bolsa, es posible seguir la evolución de su precio en el mercado consultando la cotización “FNSA3CK” en BIVA, aunque recordando que la liquidez es limitada. Por otro lado, los administradores de FINSA proporcionan reportes periódicos – incluyendo reportes trimestrales, informes anuales y comunicados de eventos relevantes – donde divulgan de manera transparente la información clave sobre el portafolio. Estos reportes detallan el progreso de los proyectos, ocupación de inmuebles, ingresos por rentas, desinversiones y otros indicadores de rendimiento. Adicionalmente, el sitio de Relación con Inversionistas de FINSA pone a disposición de los tenedores y del público los resultados financieros y presentaciones, lo que permite evaluar la marcha del CKD. En conjunto, la cotización en bolsa y la divulgación continua de información forman la base para dar seguimiento profesional y oportuno al desempeño de este instrumento.